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| LE MARCHE DES SHORT SALES |
Une vente en short-sale est une transaction dans laquelle la banque qui a consenti le prêt immobilier constate le défaut de paiement de l'emprunteur mais peut accepter de solder son compte moyennant la vente de son bien à un prix parfois très inférieur à celui du marché. Si le vendeur trouve preneur, la banque doit donner son accord sur l'offre.
Si aucun client ne se déclare : la propriété est saisie (Foreclosed) et vendue directement par la banque (Bank Owned), soit aux enchères (Auction).
Quelques précisions s'imposent avant d'intervenir sur ce marché spéculatif :
Malgré son nom, le processus peut être long entre la signature du Contrat de Vente (Contract For Sale And Purchase), l'acceptation de la banque, et la vente (Closing). Il ne faut donc pas être pressé d'habiter les lieux;
Le Contrat est un contrat "en l'état" (As Is). Cela signifie que vous prenez le bien tel quel. Mais vous êtes protégé par une inspection des lieux (Home Inspection) qui vous permet de renoncer à l'acquisition (quelle que soit la conslusion de l'inspecteur).
La banque conduit sa propre évaluation avec un Broker et aboutit à un "avis de prix" pour le bien (BPO : Broker's Price Opinion) qui lui permet éventuellement de faire une contre-offre;
Lorsque la banque a donné son accord, le closing doit intervenir dans un délai assez cours. Cela nécessite que les fonds soient présents dans une banque américaine, qui vous aura délivré une attestation de fonds (Reference Letter) qui aura été jointe au Contrat;
A la remise du Contrat, sera joint également un dépot (Deposit) minime ($ 3,000) pour démontrer votre volonté d'aboutir. Ce dépôt ne sera en aucun cas encaissé par aucune des parties, mais placé sur un compte séquestre, et restitué si la transaction n'aboutit pas.
En conclusion :
D'excellentes affaires, parfois à 50 % du prix d'achat initial, (moins, compte tenu du taux de change du dollar) pour des biens récents (moins de 6 ans);
Une vigilance et un suivi de tout instant s'imposent et requièrent l'intervention d'un professionnel, agent licencié;
Un marché nerveux sur lequel il faut être réactif, les bonnes affaires ne restant pas vacantes longtemps;
Une fois le Contrat signé et envoyé, l'affaire étant "gelée", une certaine patience pour attendre la réaction de la banque adverse. Nous continuons à interroger l'agent du vendeur et la banque pour vous tenir informé de l'état d'avancement du dossier.
Par rapport à cela, nous offrons :
AUNCUN FRAIS DE RECHERCHE OU DE TRANSACTION A VOTRE CHARGE : la commission est déjà incluse dans le prix de vente et payée par le vendeur. Vous pouvez donc intervenir sur ce marché par notre intermédiaire sans aucune dépense préalable;
Des biens récents, en bon état, visités, appréciés et évalués par un agent licencié;
Un rapport qui vous est délivré sur les principales données à connaitre : état des lieux, superficie, descriptif, prix d'achat, photos...
Un suivi personnalisé par email et par téléphone, pour fournir les éléments au fur et à mesure qu'ils nous parviennent et agir toujours sous votre direction pour négocier;
La possibilité de signer légalement le Contrat en ligne (signature électronique) : rapide, efficace, sécurisé. Le jour du Closing il y a aussi la possibilité d'être représenté (procuration);
La transaction se faisant au comptant, les frais de Closing sont très minimes, préparés et présentés par nos soins. Une traduction et une explication du Contrat, des frais et du Closing vous seront donnés préalablement, pour éviter toute surprise;
Une mise en ligne des AFFAIRES réellement intéressantes et visitées, sur lesquels il faut prendre une position rapide (parmi des centaines d'autres biens).
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