ACTUALITE   

- Mars 2019 -
Le site investors.com pose une question simple et essentielle pour les acheteurs potentiels de logements : "Should You Buy A Home in 2019?"
Question facile, réponse plus complexe.
Avec la hausse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier (discutés dans les articles précédents), le marché se trouve à un tournant. Le site préconise de pratiquer quelques règles de bon sens avant de sauter le pas. Certaines de ces préconisations n'affectent pas les acheteurs étrangers, comme les Français, qui peuvent s'affranchir de quelques contraintes :

  • Maintenir le ratio Dette / Revenu le plus bas possible (en dessous du seuil critique de 43% si l'on veut obtenir un crédit) : les clients français qui se financent en Europe ou qui paieront au comptant ne sont pas concernés;
  • Considérer l'option location versus achat : cela dépend du lieu, certaines zones avec peu d'offres et des prix élevées (San Francisco, Los Angeles, New York ...) incitent les locataires à rendre les clés de leur appartement pour acheter en périphérie. Cela ne concerne pas le Nord-Est de la Floride, comparativement à des villes comme Miami;
  • Essayer de présenter un dépôt (acompte) suffisamment élevé pour obtenir un crédit hypothécaire favorable et ne pas dégrader son "credit score". Une préoccupation étrangère aux investisseurs français qui par définition n'ont pas de "credit history" (ce qui équivaut à un credit score très bas) et qui ont tout intérêt à ne pas passer par les circuits de financement locaux, en ces temps de taux d'intérêt relativement élevés.

    - Février 2019 -
    Des effets du Shutdown sur le marché immobilier.
    La fermeture, historiquement longue, des services fédéraux, pourrait affecter marginalement les transactions.
    Par exemple, la FEMA (Federal Emergency Management Agency) se trouve empêchée de délivrer de nouvelles autorisations d'assurances pour les programmes en zones inondables. Ou bien, certains prêts hypothécaires subventionnés par le Département de l'Agriculture seraient affectés ...
    On l'aura compris, toutes ces petites "disruptions" restent anecdotiques et marginales.
    Dans la réalité, les acteurs du marché restent sereins et très peu concernés par le shutdown, dans la mesure où il était prévisible, et restant persuadés qu'il sera réglé bientôt par le gouvernement.
    Les agents ne voient d'ailleurs aucun impact mesurable sur le niveau des transactions.
    Et les contrats en cours sont assortis d'une "période de grâce" de 30 jours supplémentaires pour les emprunteurs, pour couvrir tout risque infime de retard dans le traitement des dossiers (notamment pour les prêts subventionnés par les agences fédérales).
    Les dernières nouvelles font état d'une remise en route des services gouvernementaux ... jusqu'au 15 Février. Et tout le monde s'accorde à dire que cette situation ubuesque doit cesser le plus rapidement possible.

    - Janvier 2019 -
    Bonne Année 2019 à tous !
    Que tous vos projets (immobiliers en particulier) et vos rêves se réalisent cette année.

    - Décembre 2018 -
    L'augmentation récente (et prévue pour 2019), des taux d'intérêt, affecte et affectera évidemment les taux hypothécaires.
    Le taux moyen est actuellement autour de 4,9 % pour les crédits à trente ans. Cela siginifie que par rapport à un taux à 4 %, le surcoût est de presque $200 par mois.
    Les investisseurs ont été trop longtemps habitués à des taux très bas, en fait depuis 10 ans. Mais cette remontée ne devrait pas trop affecter le marché résidentiel, pour deux raisons principales :
    - La valeur des biens immobiliers elle-même continue à progresser, ce qui soutient la demande de crédits;
    - Les locataires ont suffisamment épargné pour pouvoir apporter un acompte plus important.
    La conclusion est que, si la croissance économique se poursuit et le chômage se maintient à un niveau aussi bas, le marché immobilier restera dynamique et soutenu, en particulier pour certaines régions toujours aussi attractives ... comme la Floride.

    - Novembre 2018 -
    Récemment, Robert Shiller, professeur d'économie à Yale et prix Nobel d'économie en 2013, a comparé les conditions du marché immobilier actuel avec ce qui s'est passé durant la crise financière il y a 10 ans. Pour lui, la conjoncture actuelle est très différente, malgré la tendance haussière des prix depuis plusieurs années, qui pourrait évoquer la fameuse peur d'une "bulle".
    Selon lui, cette augmentation est plus "placide" que pendant la dernière crise. Et la récente hausse des taux d'intérêt avait déjà été anticipée par la marché et a déjà affecté les transactions (note : 1 point de plus sur les taux d'intérêt pour les crédits à 30 ans par rapport à l'année dernière, soit un taux d'intérêt moyen de 5 %).
    Shiller ne prévoit donc pas de retournement brutal à court terme. Et le dernier rapport d'un consultant national spécialisé dans ce domaine parle plutôt d'un ralentissement graduel. Et plus exactement, un ralentissement du rythme de progression des prix de l'immobilier. En d'autres termes, l'augmentation des prix se poursuit, mais à une vitesse de moins en moins élevée.

    - Octobre 2018 -
    CNN Business et l'agence fédérale Freddie Mac s'accordent sur un avis de conjoncture immobilière reposant essentiellement sur quatre grandes tendances :
    1. Marché du neuf : Une croissance modérée des constructions, avec des chiffres encore assez loins de ceux d'avant-crise (2006)
    2. Prix : une hausse continuelle depuis 2008, avec des pics importants pour les hot markets, dont Miami
    3. Dans l'ancien : une faible progression des ventes au niveau national explicable par les prix en hausse (voir point 3) et un stock limité
    4. Foreclosure : un rythme de saisie dont le trend est stable sur longue période, mais quelques signes inquiétants d'accélérations dans les régions impactées par les hurricanes (comme Houston) ou les incendies (Los Angeles).

    - Septembre 2018 -
    La chaine d'actualités économiques CNBC fait état d'un déficit de logements au niveau national aux Etats-Unis. Elle se fonde sur une convergence d'analystes du marché immobilier, sondés par l'agence Reuters, qui montrent que les prix ont crû plus rapidement que l'inflation et les salaires. Après la correction du marché il y a 10 ans, qui a conduit à la crise que l'on a connue, les prix repartent donc à la hausse et ont effacé les pertes précédentes. Cela s'explique essentiellement par un marché du travail dynamique qui soutient la demande de logements. Pour l'instant, l'offre ne suffit pas à y répondre, ce qui explique cette tension sur les prix, qui devrait durer encore quelque temps. Les acheteurs potentiels ont donc tout intérêt à finaliser leurs achats rapidement.

    - Août 2018 -
    Une nouvelle fois, la First Coast est citée en référence pour le dynamisme de son marché immobilier.
    Ce mois-ci, c'est Ponte Vedra qui est classée tout simplement numéro 2 au niveau national, par le site professionnel des Realtors !
    Quartier haut de gamme en bordure de l'Océan et de l'intracoastal, à mi-chemin entre Jacksonville et St. Augustine, cette communauté abrite le prestigieux complexe de golf TPC Sawgrass, des resorts haut de gamme, de magnifiques plages et des activités culturelles diverses.
    L'association des Realtors parle de villas de tous styles (Méditérranéen, ranch, contemporain) mais toujours dans le haut de gamme. Le revenu médian dans le secteur est d'environ 100 000 dollars, à comparer avec celui de Jacksonville, qui est d'environ 48 000 dollars. Ceci explique cela.
    Mais Ponte Vedra c'est aussi un cadre de vie magnifique et des écoles parmi les plus côtées des Etats-Unis.
    Enfin, nombre de retraités choisissent cette communauté pour sa douceur de vivre.
    Le résultat au niveau immobilier, c'est un prix médian de 443 000 dollars, une croissance des prix de 13 % et des ventes de 70 % en trois ans.
    Realtor

    - Juillet 2018 -
    Pour les mois à venir, le marché immobilier américain pourrait être affecté par trois phénomènes a priori contradictoires :
    1) Une offre relativement faible, notamment dans le neuf, face à une demande toujours soutenue. Conséquence prévisible : une augmentation des prix dans le segment du neuf. Toutefois, la construction progresse régulièrement et devrait connaître un taux de croissance de 10 % au niveau national;
    2) Un ralentissement de la vitesse d'augmentation des prix, en particulier dans l'ancien, et plus particulièrement dans les zones où le marché du travail est florissant. En d'autres termes, les prix devraient continuer à croître, mais à un rythme plus lent;
    3) Les crédits hypothécaires seront plus chers, du fait de l'augmentation des taux d'intérêt. Alors que ceux-ci étaient inférieurs à 4 % en 2017, ils devraient se situer entre 4,5 et 5 % d'ici la fin de l'année, ce qui représenterait un surcoût non négligeable pour des emprunts à 30 ans.
    Plus sur CNN Money

    - Juin 2018 -
    Le dynamisme du marché immobilier dans le Nord-Est de la Floride se confirme, avec d'une part une augmentation modérée mais régulière des prix et d'autre part une demande toujours supérieure à l'offre de logements. Le journal The St. Augustine Record précise les chiffres : le mois dernier, 2 389 unités ont été vendues dans la région (4 % de plus qu'en Mars 2017), avec un prix médian d'environ 224 000 dollars, et une moyenne de 300 000 dollars pour les maisons individuelles. Les prévisions restent très optimistes pour la région, seule une augmentation des taux d'intérêt pourrait ternir cette tendance en rendant plus couteux les crédits immobilers.

    - Mai 2018 -
    La dernière livraison du magazine Discover Jacksonville, édité par le journal Florida Times-Union, met l'accent sur les prix attractifs des maisons au bord de l'eau dans le Nord-Est de la Floride, comparés aux tarifs prohibitifs des autres comtés de l'Etat. En intitulant son article : A city surrounded by water, le magazine montre que la First Coast est le paradis des amateurs de sports nautiques et offre un marché immobilier souvent tourné vers l'eau sous toutes ses formes : océan, bien sûr, mais aussi fleuves, Intracoastal Waterway, lacs naturels ou artificiels, marinas.
    "In Northeast Florida, homes on the Atlantic Ocean and Intracoastal Waterway provide upscale waterfront living. Rivers such as the St. Johns, St. Marys, Trout, Ortega, Nassau, Guana and Tolomato form a network throughout the area that is ideal for boaters, birdwatchers, kayakers, paddle boarders and nature lovers.
    Nationally, waterfront homes are worth more than double the value of homes overall. Florida is reported to have some of the lowest prices for waterfront homes.
    "
    Un environnement exceptionnel, un paradis pour les amateurs d'activités nautiques, et des maisons beaucoup plus abordables qu'ailleurs, voilà d'autres atouts indiscutables pour l'immobilier du Nord-Est.

    - Avril 2018 -
    Le marché semble concerné par un double mouvement : d'une part, la croissance de l'économie et de l'emploi tire les prix de l'immobilier vers le haut avec l'augmentation de la demande, et d'autre part une augmentation des transactions ces derniers mois. Tout ceci est le signe d'un marché en expansion dans lequel il faut investir rapidement.
    "Florida’s economy continues to grow, with more jobs being created – the state’s unemployment rate was 3.9% in January,” said 2018 Florida Realtors President Christine Hansen, broker-owner with Century 21 Hansen Realty in Fort Lauderdale. “A strong economy is good for Florida’s housing market. Statewide sales increased in both the existing single-family homes and the townhouse-condo sectors in February, yet many local markets are still facing a tight supply of available homes at a time when buyer demand is rising. Those factors are putting pressure on home prices and affordability." Source : Florida Trend, (Mars 2018).

    - Mars 2018 -
    Encore de belles perspectives pour le marché immobilier floridien en 2018.
    En effet, tous les voyants sont au vert pour soutenir un marché dynamique : "A perfect storm of demand, supply and economic factors are making Florida an excellent place to buy real estate." selon les observateurs.
    Résultat : le prix moyen des maisons, qui s'établit à 216 000 dollars pour l'Etat, et qui a augmenté de 7,3 % en moyenne en 2017, devrait encore progresser cette année.

    - Février 2018 -
    Saint Augustine est nommée "meilleur endroit pour vivre en Floride" par le magazine Money en 2017 :
    As Florida’s coastal towns continue to boom, one was selected as being the best place to call home.
    Money named St. Augustine as the overall best city in Florida.
    Our own Florida towns have become hotspots in the last several decades.
    With developments big and small filling the region, St. Johns County has seen population rise from 84,000 in 1990 to an estimated 235,000 in 2016.
    Money gave the historical city of St. Augustine about 14,000 high marks for economic growth.
    Some of the other positive factors include the town’s walkability, neighborly presence and energy of the city.

    - Janvier 2018 -
    Félicitations aux nouveaux propriétaires en Floride ! L'année 2017 s'est terminée sur une hausse moyenne des prix de plus de 8 % et leur investissement s'est donc valorisé d'autant ! Et la région de Jacksonville est classée N°1 au niveau national parmi les marchés immobiliers les plus dynamiques !!! (Source : Trulia).
    Le site annonce que les 3 marchés les plus "hot" sont en Floride, et Jacksonville se place donc au top (devant les régions de Cape Coral-Fort Myers et Deltona-Daytona-Ormond). Belle performance, basée sur 5 critères (une forte demande dans l'immobilier, une diminution du taux de vacance des logements, des prix de l'immobilier abordables, une croissance du taux d'emploi, et une augmentation de la population).
    Plus particulièrement pour la First Coast : Number one overall and number one on the coastal list, Jacksonville has a high rate of job growth and high interest from out-of-towners looking to move there. Best of all, it’s more affordable than other, similar markets in the state. (Source).
    De belles perspectives pour la nouvelle année !

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